可俯看东京湾美景的东京湾岸地区的高级超高层住宅大楼Tower Mansion日益受欢迎，许多大富豪正悄悄收购中，当中不乏外国人。

THE GOLD ONLINE网站报道，日本不动产专家牧野知弘写了《不动产教室 掌握富裕层视角的25问 》（直译，不动产の教室　富裕层の视点が身につく25问）一书，带领读者一窥以日本人口结构变化为背景而崛起的新富裕阶层的真实样貌。有中国富豪砸买一坪700万日圆(约等于33万人民币）的高级住宅，是为了子女进东京大学就读做准备。

东京湾岸地区过去多为跟贸易、海运相关的设施，工厂与仓库林立，如今耸立众多摩天大楼。所谓湾岸地区，虽没有明确定义，但大致指沿东京湾一带：从江东区的新木场、东云、丰洲、有明附近，到中央区的佃、月岛、胜哄、晴海一带，以及港区的芝浦、港南，再到品川区的东品川。

此外，能从高楼层俯瞰东京湾的壮丽景色，成为东京生活的象征，也让这里更受在金融业上班的企业菁英、医生、律师与经营顾问等专业人士青睐。

根据日本总务省统计，去年日本总人口为1亿2488万5千人，比前一年减少53万1千人，连续15年下降。若仅限于日本人，人口减少多达86万人。支撑人口的是外国人。在日本的外国人人口达332万3千人，比前一年增加32万9千人。

以东京为例，截至2024年1月1日，在东京都居留的外国人达64万7416人，比前一年增加6万6304人。同期东京都人口总增量为7万237人，可见东京人口增长几乎全仰赖外国人。这些外国人开始在不动产市场发挥影响力。外资基金收购大型办公楼、住宅群、连锁饭店、物流仓库等早已不稀奇。

值得注意的是，自2010年代以后，具专业知识或技术的外国高端人才与留学生开始定居日本，成家立业。如今即便是单坪单价超过700万日圆的高级超高层住宅大楼，买主名单中也常见外国人。

这些人大多在 IT、国际金融等产业任职，或自行创业，年收入动辄数千万到上亿日圆。他们结婚、生子，对住宅需求自然大增。尤其是中国富裕人士，为了规避中国国内房产的风险，更偏好在日本购置不动产。此外，子女在日本成长进入学龄期，也进一步推动购屋需求。外国高端人才的子女学业成绩突出者，考进日本私立升学名校的人数持续增加。尤其中国人多认为相较于北京大学，东京大学入学难度较低，于是选择东大。牧野指出，可以说这些富裕的居留外国人崛起，正对日本社会结构带来深远影响。