一回头，满是哀嚎。

2021年五一节假日，江月特地回老家的市场做了一番调研，大受震撼。

那是一个满是泡沫的市场——

一、

被开发商疯狂追高的土拍。

全年出让5宗涉宅用地，全部溢价成交。

其中，溢价率超20%的地块有三宗，最高溢价率高达76%。

仅仅过去三个月，地王再次被刷新，楼面价约1.4万/㎡。

由于此宗宅地地理位置优越，全市最好的初中与高中均与其为邻，开发商为其取名为“清华园”。请记住这个名字，我们后面还会提到。

2021年，1.4万/㎡的楼面价是什么水平？

成都，楼面均价1.27万/㎡。

西安，浐灞生态区楼面均价1.4万/㎡，航天城楼面均价1.17万/㎡，沣东秦汉等新城楼面价均不到1万/㎡。

这个价格，

碾压了成都和西安两座头部二线城市。

而江月的老家，不过是一座默默无名的十八线小县城。

二、

水涨船高的新房市场。

当清华园的楼面价高达1.4万/㎡时，新房售价又该到一个什么水平？

至少也是2万/㎡。

但是，2021年，政府给出的是一个新房限价：2.5万/㎡。

请注意，这是一个人为管控限制的价格，仍未达到开发商的预期。根据江月的消息，

当时清华园的放风价在2.8万/㎡左右。

2.5万/㎡在全国范围内又是什么水平？

杭州临平的新房均价大约在2.5万/㎡。

今年一季度，成都主城新城均价在2万/㎡左右。

去年调研时，西安新房价格普遍不到2万/㎡。

这个价格，在众多二线城市中，依旧一骑绝尘。

而江月的老家，不过是一座默默无名的十八线小县城。

三、

被迫涨价的二手房东。

随着新房价格的涨高，二手房市场流入更多购买力，价格跟着上涨。

2021年，全市品相较好的二手房普遍在2万/㎡。

以江月卖出的房子为例，面积不足一百个平方，当时总价在230万。

折合单价超2.3万/㎡。

再追寻更古老的历史，2011年-2016年，全市二手房均价在8000元/㎡。

2016年-2019年，均价在1.2万/㎡。

也就是说，短短一两年的时间，二手房涨了1万/㎡。

2025年五一节假日，江月调出老家的市场新数据，依旧大受震撼。

土拍市场，从2024年至今，仅成交两宗涉宅用地，均价7585元/㎡。

相比之前动辄超1万/㎡的楼面价，接近腰斩。

土拍泡沫被戳破，是因为如同一潭死水的新房市场。

你可料到，2021年的项目，2025年还在卖？

一座清华园，2021年售价2.5万/㎡，

2022年，直降至2万/㎡，依旧连续两个月零成交。

2025年，售价1.5万/㎡。

新房售价，跌至楼面价。

新房泡沫被戳破，是因为同样如同一潭死水的二手房市场。

江月翻了翻当年卖掉的那个小区——

挂牌价1.6万/㎡。

降幅达34%。

与此同时，2024年下半年全市二手房成交不到700套，相当于每个月不过一百余套。

成交几乎冻结。

这就是2025年的江月老家。

一座房地产市场失去活性的小县城。

县城内，当年的开发商、新房买家、二手房买家全部都埋在了同一个坑。

如同“死去”的房地产市场，我们有成百上千个。

你以为江月只是在讲自己的老家，但是江月其实在讲大家的老家。

关于所有有着类似经历的“老家”，江月这里总结了5个特点：

1.卖不掉的宅地。

过去的五年里，三四线城市的涉宅用地成交量断崖式下降。

至2024年，成交几乎消失。

通过更详尽的数据，我们可知：三四线宅地成交前20的城市中，绝大多数的成交量均在下降。

多则下降60%，少则10%左右。

那么，在20名开外的三四线城市中，那些更微小的小县城中，宅地成交的下降只会更夸张。

再更进一步讲，三四线宅地成交前20的城市中，城投国央企拿地比例高达80%以上。

可以说，80%的宅地几乎只是经历了一个“左手倒右手”的过程。

由此，我们完全可以说：

过去这些年，三四线及以下规模的城市，卖不出去几块地。

2.卖不掉的新房。

根据最新的数据，全国50个一、二、三四线城市年初累计新建商品住宅成交面积分别为526万㎡、1803万㎡、900万㎡。

一线城市同比增速为14%。

二线城市同比增速为10%。

三四线城市同比增速为-14%。

是的，只有三四线城市的新房，依旧卖不动。

根据克而瑞的数据显示，三四线城市去化周期达到了30.6个月。

反观一二线城市，仅为12.8个月、18个月。

但是，这仍然是纸面上的数据。

当你深入去了解时，真实的市场情况就如江月老家所表现出的那样——

五年前开售的项目，到现在也卖不完。

货，几乎都砸在了开发商手里。

3.卖不掉的二手房。

2025年3月数据显示，三四线城市二手房挂牌量同比激增42.3%，但成交量同比暴跌21.6%，平均成交周期延长至108天。

贝壳研究院监测的100个三四线城市中，78个城市2025年二手房成交量创近五年新低。

其中，23个城市月均成交不足300套。

无人买房，中介跑路，成为众多三四线城市的常态。

4.远走他乡的人口。

国家统计局数据显示，2010-2024年，全国262个三四线城市中，147个城市出现人口净流出，累计外流规模超3000万人。

横向对比后你会发现：人口都在往一二线走。

据统计，一二线城市没有人口流出；三线城市人口流出地区占比15%；四线城市人口流出地区占比57%；

五线城市人口流出地区占比高达83%；六线城市人口流出地区占比高达86%。

这里，江月也找到了老家的人口流失情况。

早在2020年，全市户籍人口约60万人，常住人口仅有48万人。

约12万人，在外务工。

2025年，流失率只会更严重。

5.叫不醒的市场。

土拍、新房、二手房的全面无力，以及人口往外流动，让众多三四线城市成了“政策绝缘体”。

2024年10月的一揽子政策后，市场开始拉升。

11月份，全国新建商品房销售面积8188万㎡，同比上升3%。

监测的40城（主要为一二线城市）数据来看，11月全国商品住宅销售面积为1732.1㎡，达近17个月新高，同比上升22.2%。

由此，我们大致可以推算出——政策加持下的11月，三四线城市新房销售面积同比反而下降了约1个百分点。

11月份，全国新建商品房新增销售面积为8188万㎡，环比上涨7.09%。新建商品房销售金额为8270亿元，环比上涨3.7%。

可知，销售均价环比下降约4个百分点。

由于，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二线城市新建商品住宅销售价格环比仅下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。

那么，三四线城市销售均价仍在下降。

你看，一揽子强力新政之后，三四线市场依旧量价齐跌。

失去房地产市场的小县城们，该怎么搞发展？

以老家为范本，江月找到了两个答案。

一、疯狂搞基建。

一条公路，从双向四车道摇身一变升级成双向六车道。

总投资将近30亿。

一座大桥，从仅同时允许两辆车通过到允许四辆车通过。

总投资又是几个亿。

2024年，江月老家光是交通道路方面的投资就高达近30亿，

同比增速达到恐怖的80%。

还不止，一座高铁站，从原来的5000 ㎡扩建至15000 ㎡，车场规模扩展至8台16线。

修修建建一年又一年，每年都为固定投资做了不少贡献。

以上可见，当房地产市场如同死水时，小县城的基建投资迅猛发力——

修公路、修大桥、修火车站、修水库、修学校、修工业园区……凡是能修的，都得修一修。

二、疯狂搞拆迁。

当一条条公路被扩建，那么沿途的村庄何去何从？

当一座座工业园区开始扩建，那么周边的村庄又该何去何从？

自然是为基建服务，拆迁！

拆迁怎么拆？

近郊有近郊的拆法。

把原来的村落、老旧小区拆完，赔给拆迁户一些钱，修建安置房分配给拆迁户购置，形成成片的高层住宅区，然后同步引入商场。

这是在给城市扩容，规划新城区。

远郊也有远郊的拆法。

把原先的村子拆了，按照房屋评估价赔偿一些钱，然后统一规划安置在某个片区，拆迁户抽签分配宅基地，并用赔偿的钱建房子。

这可以算作是合村并镇。

以上就是三四线及规模以下城市拉动经济的两个答案。

而在这种模式下，三四线城市只有一种结果。

逆城镇化！

大量的新市政道路、安置高层、新商业，甚至是公园、体育馆规划在老城边缘的新区，而原本的中心城区仅剩下破旧的高龄小区、拥挤的道路、落伍的商业……

于是，一个个仅有的稀缺的购买力，如公务员、老师、银行职员等只钟意新区新房，而大量二手房无人问津。

这大概就是小县城的终局吧。

生活此间的居民们买房只是为了结婚、生子、工作，关于“投资”他们只字不提。