前段时间去了趟香港，街边食肆又关门不少，闹市区人流少了很多，且很静...
前段时间去HK公干，周末揸车去，一路上给我的感觉就是：香港闹市区怎么人又变少了？怎么街边的食肆又有不少“落闸”了？
不过想想，对于香港街边店铺的“执笠潮（倒闭潮）”，这也是“意料之中”的事情，
但令我没想到的是，这速度可能超出了我的预料，“倒闭潮”的速度可能不是呈“点状性”，有可能是“弥漫性”。
（车载实拍，前段时间在中环附近，
恰逢周末，街边人很少，感觉这“不正常”）
（在闹市区，类似这样“結業”的牌子，处处可见）
关于香港店铺的“执笠潮”，各大港媒也是时常有做报道，
其中，情况最严重的莫过于饮食业！
原因也是众所周知，无非就是“租金贵、服务差、价格贵、质量差”...
（从表格中的行业可以看出，饮食行业最惨！）
按照我们内地做生意的常识，大环境不好、商家生意惨淡收入锐减导致很难续租，那么，房东减租就是正常操作，这在香港来说，恰恰不是这样，也不能减租！
讲到香港店铺的租金为什么会这么贵、为什么有不少房东宁愿空置店铺也不愿降租金，这里我想说一个很反内地常识的“香港店铺规则”，即：
香港店铺之所以不轻易降租（或者有人干脆不降租），主要原因是为了保持店铺的“市值率”，只要平时保持“高租金”，店铺才能“保值”；而一旦降租了，那么，往往就意味着收益会降低，店铺的市场估值也就降低。
问题就在于，有不少香港“包租公”在过往很长一段时期内做抵押向银行贷款，甚至是“加满杠杆”去购入商铺，在高租金之下，据行业统计，商家的利润收入大概有3成多是要落入到房东的口袋，也只有通过这种“高租金”的模式，房东才能填补银行贷款。如果店铺降租金，那就是“动一发而牵全身”，银行会根据店铺的实际市场估值去评估房产抵押物，如果抵押物不值贷款金额，那么这就成为了一种实际意义上的“负资产”，银行就会根据房东平时的还款情况去评估是否要求“提前全额还款”！
举个例子，房东手里有一套店铺价值1000W抵押给银行，八成按揭银行给800W，然后房东又拿这800W购入另外一间店铺，在过往情况下，两间店铺的高租金收入，可以完全覆盖银行每个月的还款金额，这很完美。但是，如今大环境不景气，如果租金要降很多，那就意味着抵押给银行1000W的那间店铺实际上是“贬值”了，如果这个贬值额度在800W以下，那么银行就会对房东的还款事宜作出协商，如果房东还是连续几个月还不上贷款，银行也就只能走最后一步，即“收楼拍卖抵债”，房东破产！
以上这就是为什么很多香港“房东”宁愿空着店铺，也不愿降租金的底层逻辑！
（香港四大核心商区的商铺空置率，2025年与2026的数据年）
（前特首讲到，业主要放弃“主宰心态”，先把店铺租出去，不能因为害怕银行收回贷款而不减租，要把市做旺，这样香港的零售业才能有希望~）
如今業主要面對現實，這是市場經濟的規律，不能因為怕被銀行收回貸款而寧願丟空不減租，因為早晚要面對空置率高，市值租金下跌的現實；不能等叩剑灰膊荒芎褪袌鲷Y氣，要隨行就市果斷地減租（和當年隨行就市加租一樣），拖只會陰乾。
OK，大家可先来看一段新闻采访视频，关于香港店铺的“执笠潮”的情况。
而随着深圳这边“新皇岗口岸”的即将开通，做到“5分钟通关”，香港市民在消费压力之下，更加会集中往深圳这边跑，
曾经有这么个统计数据，在基本同样的消费预算下，香港市民周末来深圳的高质量消费，至少要省一半的钱！
港人北上消费，由以前的“趋势”，变为现在的“常态”，
对于香港本就“不景气”的零售业来讲，更是雪上加霜，
店铺越是“高租金”、商家成本就“越贵”、服务质量就越不好、港人就越加北上，形成了一种“死亡螺旋”，无解！
（新皇岗口岸，压力测试通过，即将开通，
过关处理快捷，这是最大的亮点~）
OK，大家说说看：
（1）香港由高租金经济引起的“社会链式反应”，香港商家的出路到底在哪？其竞争力还能体现在哪些地方？
（2）香港的“高租金”模式，有没有其合理的地方？欢迎大家根据你的实际感受，谈谈你的高见。
（Long time ago...^_^...）
