云乡客

一位精于数据分析的自媒体作者“老蛮”，对于中国房地产的发展与积弊多有评论。2021 年他在文章《戒不掉的房地产—分行业财政收入数据分析》中这样写道：

毫无疑问，房地产行业对我国财政的支撑作用大得令人难以置信。2006 年地产行业所贡献的收入占全口径财政收入的比值还只有 21.7%，远低于当年度制造业的 31.9%。但是到 2010 年，房地产行业就实现了反超，占比提升到了 36.4%，大幅高于制造业的24.6%。

......到 2019 年，我国财政对房地产的依赖度，提升到了40.3%。而当年度制造业对财政的贡献度只有 20.0%，只相当于房地产的一半。2020 年的数据现在还没发布，不过 2020 全年抗新冠，财政收入整体是下降的，而房地产行业还保持住量价的基本稳定，开发商买地的热情也没有降温。所以 2020 年房地产业的财政贡献度，我估摸着能提升到 45% 左右。

“老蛮”近期的文章甚至说：中国的地产商们在总体上已经出于资不抵债的地步，也就是已经整体破产，现在这个阶段，只是在勉强拖延破产潮的爆发事件而已。

提起房地产行业，在许多国家或地区，都是社会发展的一个硬指标，总是能在一定时期内带动资金的流动，并且促进上下游行业的相应蓬勃发展。然而房地产开发不可能永无止境，当潮水退去，往往也会有一些倒霉蛋深陷漩涡之中不能自拔。

新西兰这个只有约 500 万人的小国度，也曾受益于一波又一波的房地产发展浪潮。 2008 年，奥克兰房价在全球金融危机过后开始复苏，但新西兰其他地区依然保持下滑态势。到了 2013 年，全国房价全面进入上涨模式。这时候入市的买房者，发现他们的房产在一年里上涨了 6.1%。到 2018 年，北岛主要城市的房价中位数已较危机之前上涨了 60%。奥克兰的房价更是翻倍，房价的中位数从 39 万纽币涨到了 85 万纽币。

外来人口增加带来了对房屋的刚性需求，直接推动了房价上涨，房价上涨吸引了更多建筑商投入房地产行业。房地产行业的兴旺提供了更多的工作岗位，各行业的薪资也水涨船高，又带动了社会消费，政府库房逐渐充盈。

三年疫情期间，新西兰的房产市场也受到冲击，主要体现在原材料短缺和价格调涨，造成建筑成本大幅度提高。

2022 年初，由于利率上涨，新西兰的房价就进入了“回调期”迅速下跌。2022 年11月，新西兰全国的房屋均价是 $810,000.00 ,较 2021 年同期的 $925,000.00 下跌约 13%。奥克兰的房屋均价则为 106.5 万元，较去年同期的 130 万为低。同年还出现过房屋售价以低于政府估价成交的新闻。

为了应付近年的通胀趋势，新西兰央行在 2022 年开启了最猛的加息周期，分别在 2月、4月、5月、7月、8月、10月和 11月连番加息，总计加息 400 多个基点。商业银行纷纷跟进央行的加息脚步。同时为了降低贷款违约风险，商业银行对于房贷的审批日趋严谨。以上因素使得新西兰的房产交易在 2023 年首季仍然在低位徘徊。

新西兰房地产市道趋缓，对建筑行业造成直接的冲击。原先用工需求紧张的建筑业出现了开工不足的现象。部分持建筑行业工签的入境人士，到了新西兰无法顺利进入相关行业，面临转换工签或被迫接受低于预期的薪资。

不过，上月末，此地一家房地产估价机构 Corelogic 发表了较为乐观的市场预期。该机构所公布的各种数据显示关键指标较以往有向好的趋势。其首席房地产经济学家 Kelvin Davideson 表示，房屋售价下跌的状况正在放缓，销售量和挂牌上市量等指标开始出现复苏迹象。而卖家的要价预期与最终买家给出的接受价之间的差异也在缩小。

经济学家普遍认同，房地产市场已经完成或者接近完成大部分向下的调整。鉴于利率预计将在近年晚些时候下降，加上净移民人数持续上涨，住房短缺的现象将再次出现。可以预期房地产市场将在今年下半年触底，然后迎来小幅的增长。

广州俏皮话“风水佬呃（诓）你十年八年”，经济学家的预期很快就能见真章。